购房贷款的年利息(购房贷款提前还款利息怎么算)
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昨天晚上，一波房贷利率大调的信息，在中介的朋友圈疯传起来。
甚至有传出，房贷五年期LPR要从4.65提高到5.65这种重磅炸弹的。
调整日期也明明白白，从4月1日开始，还是金融大佬周小川说的。
看起来，真是有鼻子有眼。
甚至有朋友兴冲冲跑过来问我，是不是真的，要不要赶紧买房？
对于朋友圈中介们疯传的信息，我一般是不怎么相信的。
何况是LPR这种金融重器，我就更不会信了。
不过为了稳妥起见，我还是赶紧去网上查了一下。
结果果然不出所料：
这则谣传，实在是漏洞百出，手段低劣。
壹
首先要说的是，网络上引用周行长讲话的图片是存在的，例如这张。
我也特意找了一下原视频看了看，周行长确实讲过全球范围内低利率的或将告一段落。
但那是他在2018年，基于美联储加息，全球范围内都有可能调整利率的大环境中的讲话。
2018年3月的讲话，2021年3月拿出来重新用，都是在两会期间，就具备一定的迷惑性。
而且，他只是说低利率将告一段落，可从来没讲过要提高房贷利率，更没有说要把LPR从4.65提高到5.65这么离谱的话。
所以这个谣传就是中介们用老肉炒新菜，拿18年的图片，强行杜撰出21年提高房贷的消息。
另外，现在的央行行长是易纲，周行长早已在2018年6月卸任。
因此在今年他应该不会再聊这种货币政策信息。
目前一年期LPR跟五年期LPR都未发生变化，五年期LPR是4.65，一年期LPR是3.85，我们从央行的官网上查询到。
同时，LPR不会轻易进行调整的，即便是调整，也是每次小心翼翼、一点一点（0.15%这种）地进行。
我在之前的文章《到底LPR是什么，你应该怎么选？》中详细介绍过LPR的影响因素，主要就是中期借贷便利（MLF）,这个利率一般不会有特别大的变化，感兴趣的朋友可以回头看看。
因为LPR背后牵扯到市场资金的使用成本，况且现在的房贷都跟LPR进行挂钩，房贷利率的微弱变化，背后都是几十万甚至上百万利息的波动。
这是牵一发动全身的东西，不可能一下子有那么大的波动。
如果五年期LPR真从4.65直接蹦到5.65，那每个人的月供都将上浮1个百分点，背后增加的将是几十万甚至上百万的房贷利息，甚至会引发断供潮。
不过有人也会说，现在不涨，不代表将来不涨，万一以后涨了咋整。
那，LPR未来会不会涨？
贰
先说我的观点：
LPR短期维持现状，中期可能上浮，远期必然下降。
为什么这么说呢？
由于要继续扶持中小微企业的发展及存活，所以今年整体的货币政策是不会急转弯的，这两天又多次强调了一下。
从2020年5月开始，央行一直通过减少国债逆回购的操作金额量，在慢慢收拢资金。
所以，今年维稳的大前提下，估计还会以公开市场操作这种温和的方式来进行调整。
而通过MLF的变动，来引发LPR的变化，短期实行的概率不高，除非出现极端情况。
那中期又为什么可能上浮呢？
这源自于未来美联储加息的预期。
美联储是全球央行，从去年疫情开始，就开启了大放水的节奏。
我在之前的好几篇文章中连续分析了美联储未来加息的可能性，这里就不再过多赘述，感兴趣的可以点击。
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而一旦美联储加息，带来的就是美元指数走强，美元升值。
不懂得可以看之前的文章《美元，到底是如何收割全世界的？》。
那相应的就会带来人民币贬值，汇率波动。
由于进口是拿人民币换美元后去国外买东西，人民币贬值，能换的美元就少了，因此不利于进口。
而出口是从外边挣美元回国内换人民币，美元升值，能换的人民币就多，所以美元升值利于出口。
美元升值除了对进口有影响外，还会让我们辛辛苦苦挣的3万亿外汇，产生贬值的风险。
虽然央行可以通过一系列手段来维持汇率，但如果汇率波动较大，有可能会通过利率手段来进行调节，也就是加息。
但这只是未来的一个可能，而非绝对。
我们要不要跟随加息，里边要考虑的还有很多，例如国内的经济情况，是否有大通胀的可能，经济是过热还是衰退等等一系列因素。
再说远期为什么要下降。
远期下降的一个最大因素，则源于我们GDP的增速。
未来十年，我们的GDP增速可能会维持在6%。
而利率是社会的平均融资成本，在一个正常的市场下，利率必然要低于GDP平均增速的。
因为一旦前者高于后者，那么代表着整个社会辛辛苦苦干了一年挣的钱，还不够还贷款利息的。
这相当于你做生意，干了一年的利润，还不够还银行利息。
那不如在家歇着了，还瞎忙什么咧？
所以未来十年，我们的整体平均利率必然要低于6%。
那二十年、三十年呢？
等我们步入中等国家收入水平的时候，整个社会的GDP增速可能会降低为4%或者3%，那到时候的利率水平也必然会低于这个数字。
大家可以看看现在的欧美日韩等发达国家的利率水平。
这就是我对远期利率的看法。
LPR作为一种市场化利率的调节手段，必然会跟利率的总体水平保持一致性。
那说完了未来LPR的可能走势，我们再聊聊这个疯传的谣言。
是不是LPR上涨了，新购房者的利率就提高了呢？
尾
其实答案并非如此。
目前房贷的政策是按照基准利率上浮点位来决定初次贷款的实际利率的。
假如你所在的城市是上浮20%，那么你购房的时候贷款利率就是4.9%*（1+20%）=5.88。
然后再用5.88-LPR点位来决定你的加点数。
如果LPR上浮，新购房者的首年实际贷款利率并未发生变化。
而且你的加点数会更低，等未来LPR下降之后，你的实际利率是下降的。
所以，还未购房的小年轻们也不用过于焦虑。
先说LPR不大会涨，就算涨了对你可能也没什么影响。
你说你着急个啥。
至于中介们，疯狂转发的目的也很简单，就是想让你赶紧来买房子。
他们惯用的手段其实就是那几招：
下个月涨价，下个月银行收紧放贷，下个限购，下个月利率上调，下个月没房了，下个月有危机。。。
总之，你要是不买，就等着后悔死吧。
其实，我们也不必苛责于朋友圈的中介小伙伴。
他们要么是真不知道自己发的是假消息，要么知道了还是得硬着头皮去发。
因为，那都是领导的安排。
底层的员工，没有选择的权利。
他们唯一能做的就是：
好的，好的。
我马上去整。
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我一直觉得：
思想总是在交流跟碰撞中产生火花。
互联网时代，如何更好的利用碎片化时间提高自己，是每个人都值得努力的方向。
我建立了一个交流社群，希望来到这里的你，能有所收获。
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